Я як адвокат надавав юридичні послуги клієнтам, які інвестували у будівництво житла, однак не змогли отримати його у власність. Типова причина — забудовник «заморозив» будівництво. На жаль, такі випадки непоодинокі, тому пропоную розглянути два проблемних питання, з якими стикаються інвестори, а саме:
1. забудовник з метою закінчення будівництва отримав кредит у банку та передав йому майнові права на незбудоване житло, однак будівництво так і не завершив,
2. забудовник не завершив будівництво та не передав інвесторові належне йому житло.
Відносини інвестування у будівництво нового житла мають різні способи їх оформлення. Розглянемо найпоширенішу схему, при якій укладаються такі договори:
- договір купівлі-продажу майнових прав на конкретну квартиру (між забудовником та інвестором),
- кредитний договір (між інвестором та банком),
- договір іпотеки (між інвестором та банком).
На цій типовій схемі розглянемо правомірність ситуації, коли забудовник з метою закінчення будівництва отримав кредит у банку та передав йому майнові права на незбудоване житло.
Дійсно, можливою є ситуація, коли забудовник переживає скрутне фінансове становище і змушений звертатися до банку за кредитом, аби завершити будівництво. Банк надає кредит забудовнику під іпотеку рівноцінного майна, тобто квартири у недобудованому будинку. І тут постає питання: «Як інвестору захистити свої права?». Відповідь однозначна — іпотека майнових прав на житло можлива тільки за згодою інвестора за умови наявності договору купівлі-продажу майнових прав на конкретну квартиру між забудовником та інвестором. Тобто, забудовник не має права передавати майнові права в іпотеку банкові для забезпечення своїх зобов’язань. Такий висновок ґрунтується на положеннях законодавства. Так, ст. 190 Цивільного кодексу України визначає, що майнові права є неспоживною річчю. Відповідно до ст. 583 цього кодексу заставодавцем (особою, яка передає житло в іпотеку) може бути тільки власник речі або особа, якій належить майнове право. Іпотека права на чужу річ здійснюється за згодою власника цієї речі. Такої ж позиції притримується і Верховний суд України у своїй постанові №6-51цс13 від 04.09.2013.
Тому, якщо інвестор не дав згоди забудовникові на передання належних інвесторові майнових прав у іпотеку банкові, то такий договір іпотеки між банком та забудовником може бути визнаний недійсним за рішенням суду за позовом інвестора.
Читайте також: Економія на податках: продаж житла чи його дарування?
Друга проблема — неналежне виконання забудовником своїх зобов’язань перед інвестором у частині передання житла у власність останнього. Що в такому випадку робити інвесторові? Звісно, звернутися до суду. І особливо важливим є правильне формулювання позовних вимог. Оскільки відносини інвестування, здебільшого, регулюються відповідним договором, то доцільним буде позов про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на житло, або інший спосіб захисту, передбачений договором між сторонами. Це дасть змогу інвесторові на підставі ст. 1212 Цивільного кодексу України ставити питання про стягнення з забудовника вартість майнових прав. Звертаю увагу, що недопустимим у таких спорах буде позов про визнання майнових прав або про визнання прав власності на житло. Це зумовлено тим, що майнові права на житло і право власності на це житло є різними видами прав, тому для них застосовуються різні способи захисту. Про це однозначно вказується в постанові Верховного суду України №6-289цс16 від 23.03.2016.
З усього наведеного вище можна зробити висновок, що:
- забудовник не має права передавати в іпотеку банку майнові права без згоди інвестора, за умови, що між інвестором і забудовником підписано договір купівлі-продажу майнових прав,
- інвестор має право в судовому порядку вимагати розірвання договору купівлі-продажу та стягнення із забудовника сплаченої вартості майнових прав у випадку невиконання забудовником своїх зобов’язань за договором.