Строк дії договору оренди землі та його обчислення у судовій практиці

Нещодавно мені довелося консультувати клієнта щодо строку дії договору оренди землі. Проблема полягала у тому, що сам договір було зареєстровано через рік після його підписання сторонами. Тому, необхідно було визначити, у який день строк дії договору оренди землі закінчується. Для цього необхідно було, в першу чергу, визначити день, з якого цей строк починається.

строк дії договору оренди землі

Спершу зазначу, що договір оренди землі, стороною якого є мій клієнт, було підписано сторонами у 2006 році, а його державна реєстрація була проведена у 2007 році. З огляду на це, застосуванню підлягає те законодавство, що було чинне у той час.

Строк дії договору оренди землі у законодавстві

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у чинній на той момент редакції) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому

При застосуванні цих правових норм і склалася, на перший погляд, суперечлива судова практика Верховного Суду України. В одних випадку Суд зазначає, що моментом укладення договору оренди землі є момент досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору та скріплення його своїми підписами. В інших випадках Суд вказує, що строк дії договору оренди землі починається із дня державна реєстрація цього договору.

Строк дії договору оренди землі у судовій практиці

Показовим у цьому плані є правовий висновок Верховного Суду України, зроблений у постанові від 19.02.2014 №6-162ц13. Тут Суд робить правовий висновок, що відповідно до положень договорів оренди та Закону України «Про оренду землі» в момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Поряд із цим, у постанові від 07.06.2017 №6-872цс17 сказано, що строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Тобто, з дня його державної реєстрації. Аналогічний правовий висновок міститься і у постанові від 18.01.2017 №6-2777цс16.

строк дії договору оренди землі

Швидке ознайомлення з даними судовими актами може створити враження суперечливості. Але при більш детальному аналізі стає зрозуміло, що при прийнятті цих рішень, Верховний Суд України опирався, в першу чергу, на зміст спірних договорів.
Так, якщо спірний договір містив положення про те, що договори набирають чинності після підписання сторонами (справа 6-162ц13), то строк дії договору оренди землі починався з моменту підписання сторонами цього договору. У тих випадках, коли земельна ділянка надається в оренду на певний строк, починаючи з моменту державної реєстрації цього договору (справа 6-872цс17 та 6-2777цс16) і він набирає чинності після його державної реєстрації у встановленому законом порядку, то строк дії договору оренди землі починався з моменту такої державної реєстрації.

Висновок

Для визначення конкретного моменту початку та закінчення строку дії договору оренди землі необхідно враховувати:

  1. положення самого договору, де зазначено, з якого саме моменту починається відлік строку
  2. положення чинного законодавства, яке визначає правила обрахування строку дії договору оренди землі.