Ризики інвестицій у будівництво житла

construction-417108_640Я як адвокат надавав юридичні послуги клієнтам, які інвестували у будівництво житла, однак не змогли отримати його у власність. Типова причина — забудовник «заморозив» будівництво. На жаль, такі випадки непоодинокі, тому пропоную розглянути два проблемних питання, з якими стикаються інвестори, а саме:

1. забудовник з метою закінчення будівництва отримав кредит у банку та передав йому майнові права на незбудоване житло, однак будівництво так і не завершив,

2. забудовник не завершив будівництво та не передав інвесторові належне йому житло.

Відносини інвестування у будівництво нового житла мають різні способи їх оформлення. Розглянемо найпоширенішу схему, при якій укладаються такі договори:

  1. договір купівлі-продажу майнових прав на конкретну квартиру (між забудовником та інвестором),
  2. кредитний договір (між інвестором та банком),
  3. договір іпотеки (між інвестором та банком).

На цій типовій схемі розглянемо правомірність ситуації, коли забудовник з метою закінчення будівництва отримав кредит у банку та передав йому майнові права на незбудоване житло.

Дійсно, можливою є ситуація, коли забудовник переживає скрутне фінансове становище і змушений звертатися до банку за кредитом, аби завершити будівництво. Банк надає кредит забудовнику під іпотеку рівноцінного майна, тобто квартири у недобудованому будинку. І тут постає питання: «Як інвестору захистити свої права?». Відповідь однозначна — іпотека майнових прав на житло можлива тільки за згодою інвестора за умови наявності договору купівлі-продажу майнових прав на конкретну квартиру між забудовником та інвестором. Тобто, забудовник не має права передавати майнові права в іпотеку банкові для забезпечення своїх зобов’язань. Такий висновок ґрунтується на положеннях законодавства. Так, ст. 190 Цивільного кодексу України визначає, що майнові права є неспоживною річчю. Відповідно до ст. 583 цього кодексу заставодавцем (особою, яка передає житло в іпотеку) може бути тільки власник речі або особа, якій належить майнове право. Іпотека права на чужу річ здійснюється за згодою власника цієї речі. Такої ж позиції притримується і Верховний суд України у своїй постанові №6-51цс13 від 04.09.2013.

Тому, якщо інвестор не дав згоди забудовникові на передання належних інвесторові майнових прав у іпотеку банкові, то такий договір іпотеки між банком та забудовником може бути визнаний недійсним за рішенням суду за позовом інвестора.

Читайте також: Економія на податках: продаж житла чи його дарування?

Друга проблема — неналежне виконання забудовником своїх зобов’язань перед інвестором у частині передання житла у власність останнього. Що в такому випадку робити інвесторові? Звісно, звернутися до суду. І особливо важливим є правильне формулювання позовних вимог. Оскільки відносини інвестування, здебільшого, регулюються відповідним договором, то доцільним буде позов про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на житло, або інший спосіб захисту, передбачений договором між сторонами. Це дасть змогу інвесторові на підставі ст. 1212 Цивільного кодексу України ставити питання про стягнення з забудовника вартість майнових прав. Звертаю увагу, що недопустимим у таких спорах буде позов про визнання майнових прав або про визнання прав власності на житло. Це зумовлено тим, що майнові права на житло і право власності на це житло є різними видами прав, тому для них застосовуються різні способи захисту. Про це однозначно вказується в постанові Верховного суду України №6-289цс16 від 23.03.2016.

З усього наведеного вище можна зробити висновок, що:

  1. забудовник не має права передавати в іпотеку банку майнові права без згоди інвестора, за умови, що між інвестором і забудовником підписано договір купівлі-продажу майнових прав,
  2. інвестор має право в судовому порядку вимагати розірвання договору купівлі-продажу та стягнення із забудовника сплаченої вартості майнових прав у випадку невиконання забудовником своїх зобов’язань за договором.